2007深圳秋交会焦点关注：置业珠三角

　　地点：深圳会展中心秋交会搜狐展位

　　【王克娟】焦点关注关注楼市焦点，与业界精英在线网谈热点话题、追击时事。亲爱的焦点网的网友们大家好，现在是2007秋交会的现场，我们有一个亮点就是来自珠三角的楼盘非常多，包括东莞、惠州和珠海。我们今天邀请到了四位嘉宾，他们分别是来自：

　　中惠地产的杨国锋先生

　　中山市天华房地产有限公司销售部经理植建军

　　东莞市同方房地产开发有限公司营销部王科

　　中孚蓝德地产顾问有限公司策划经理杨曼

　　光耀集团有限公司营销经理钟鼎轩

　　今天我们坐在一起谈谈“置业珠三角”的话题。首先从第一个问题开始谈起，置业珠三角的种种理由，请大家给我们一个置业珠三角的理由。先从王总这边开始，我们置业东莞的理由。

　　【王科】各位网友大家早上好，我先给大家讲一一下莞深同城是中惠地产提出的一个概念，我们的项目是一个特殊的区域性，位于东莞的常平，常平是一个地理优势交通便利，在东莞的地位，在这样的一个概念置业珠三角这一块东莞是作为一个外来人口比较集中，处于一个转型阶段的，在置业珠三角这一块，我觉得从深圳在价格还有一个是价格和地域的问题，还有几个方面是东莞城区和城区的配套设施，改善方面，这是一个首创这三个好的方面，在以前来说我觉得这个价格的优势，我觉得这是一个优势。

王科

　　相对深圳的高房价来说，尤其近段时间，相信各位网友如果对于自住的一些客户和投资这一块是一个比较恰当的实际，

　　【王克娟】提到珠三角的置业，首先想到莞深同城的，请我们杨总给我们讲一下置业东莞的原因。

　　【杨国锋】大家好，作为成为去年春交会以后开始中惠地产推动了“莞深同城”生活，在“同城”这条路上，我们应该说从进入这个方向和道路上去慢慢向前推进和发展，其实在这方面做了分析和研究，我们慢慢发现包括在业界交流或者是专家这方面的一个研讨上面，我们觉得从去年到现在，除了“莞深同城生活”和“2小时生活圈”，慢慢发展到泛珠三角，甚至“1小时生活圈”和“2小时生活圈”。还出现了一个情况，就是地球村的情况，地球村在今年的春交会上澳大利亚的房子来了，英国的房子也来了，还有香港的房子深圳人去了。这是一个很有趣的现象，而且发展速度很快，仅仅经过了一年的时间。

　　这里面有很多的推动力，包括我们说的市场消费需求和投资的这些推动力。从我们自己概念来看，种种概念是非常必要的，一种是居住的生活需求，还有一种是消费需求。生活需求这种形态就是比较有厉害关系的，他能够在生活需求上解决交通和日常的生活需求。消费需求跨得比较远，有的需求是泛珠三角的，还有其他地区的。比如度假活动是以消费需求来满足的。

　　我们作为第一个发起“莞深同城生活”的推动者来说，或者是一个倡导者来说，我们认为现在的一个消费需求或者是一个买异地房产的一个理由是什么呢？我们应该站在一个更高的层面和品牌上去看。从全世界的范围来看，这种区域经济的发展所带来的城际置业，或者是城市一体化的推动，形成了这种城市群，或者是成片的城市综合体。他所形成的这种生活圈实际上在其他国家来说，已经非常成熟了。

　　我们作为消费者包括我自己应该站在这一轮的城市化的浪潮上抢占先机，至于价格和每个地区的消费水平，这应该是我们站在更宏观的角度上去考虑的。

杨国锋

　　【王克娟】谢谢杨总给我们介绍的莞深同城。我们平时谈得珠三角最多的就是东莞和惠州，今天中山也来了，让我们植总给我们介绍一下。

　　【植建军】我是来自中山的，今天有幸跟各位介绍中山的情况。我非常同意刚才杨总所谈到的生活的居住地概念，居住中山最大的理由是什么？随着路网建筑的不断完善，随着私家车的不断普及，随着交通便利和生活习惯的慢慢融合，其实整个珠三角也是慢慢成为一个主体了，你工作在哪里，你生活在哪里，我们以前的概念中工作在深圳就要住在深圳，你工作在中山就要住在中山。现在不一定的，现在我认识的一些朋友，他在东莞工作会在中山生活，他在深圳生活或者在中山生活，为什么？他从他的居住地点到工作的地点就是1个多小时的车程而已，这在比较大的城市，从广州到工作的地点到回家的地点也差不多这样了。

　　选择一个珠三角居住的地点和理由很简单，随着我们路网的建设和私家车的不断普及，这是一个最大的理由了。

　　珠三角作为一个从人文特质和经济发展总体发展是比较相近的一个区域，他也会慢慢成为一个整体，或者在未来的我们不会再存在东莞、中山，或者是存在深圳、广州这样的概念，我们只有一个概念，我们是生活在珠三角的一个概念城市。这是我对生活在珠三角选择珠三角居住一个比较恰当的理由。而对于中山，毕竟我也是来自中山的，我要谈谈为什么选择中山。

　　中山给我的感觉和理由，我觉得最充分的就是告诉客户三点。一他居住的环境，中山一直以来大家都很清楚，他是伟人故里，是孙中山的故乡，是获得联合国最高的荣誉“最佳人居奖”，我相信大家对这个早已耳闻了，他的居住环境非常优越，他的森林的覆盖率、城市的建设是我见过那么多的城市当中最好的，不是说别的城市不好，而是觉得感觉舒服一些。比起深圳和广州的发达，节奏会慢一些。

　　第二是本身的人文气质，珠三角也算是一个稳定的城市，他的移民速度和幅度不大，在这里很容易找到一种生活在广东的感觉。就是生活在广东的感觉，如果你要融入珠三角和广东、中山这是一个比较好的选择。

植建军

　　第三点，刚才来自东莞的先生说了，东莞是价格洼地，但其实中山可能才更是一个价值的洼地。中山的房价从房地产开发以来，一直都比较平稳地发展，到的近年才因为一些比较大的公司进入，比如全国知名的前十强公司不断地进入，他的房产也在不断地推高。但是总体而言，他的房价目前还是一个性价比和价格非常合理的水平，或者是比较偏地的水平。这也是我认为置业珠三角或者是准确地来说，中山就是我刚才说的这三点理由。谢谢各位。

　　【王克娟】钟总来到现场了，我记得最先跟钟总是在上一届的春交会，我记得你们还送了一个小礼物就是魔方，他带来惠州的楼盘。请您给我们谈谈置业惠州的理由，对于我们普通人来说惠州可能有一个小西湖，可能会比较吸引我，再给我们谈谈其他的理由。

　　【钟鼎轩】魔方是我们房地产界财富的象征，荷兰水乡是惠州最早开拓房地产市场的，我们把它放在集团的高度做全国的市场，是参加春交会和房交会的会场，小有收获。对于珠三角置业，我们集团做了一个比较系统的研究，研究的结果东莞跟各位专家也提到了，我这里想提一个现象，房地产的发展来说珠三角的速度是最迅速的，说明这几个地方的经济发展是最好的。我们现在谈深圳到惠州置业，或者是交通上面还是政府之间的这种联系的活动，一个从交通和政府的层面，还有就是产业的转移层面。在珠三角城市化的过程中，深圳扮演了一个非常重要的角色，通过这次秋交会也可以很明显地感觉到，珠三角在我们印象里一个是广州、一个是深圳为核心，这一次春交会是深圳和广州半壁江山，但是这一次珠三角的楼盘占到80%，有119家，珠三角的楼盘的项目有80—90家。深圳只有10多家，外省还有10家，珠三角的项目还是占了很大的比例，说明他们有很大的发展。说明深圳在城市化的进程中起到了很大的作用。

　　目前房价过高的问题，我们对这个问题作了一些分析，应该说一年以来我们一直做了一个战略性的研究，对未来中国珠三角房地产中场记的发展，在我们看来一个最重要的因素，这个房地产的发展，一个是交通，第二个是人口，人口对房地产的发展是至关重要的一个因素，现在深圳的人口跟东京是一样的，已经达到了东京的人口基数，这个人口在不断地壮大，深圳有很大的增长空间，这个幅度是的。

　　而且深圳的也在逐渐向周边的城市逐渐地延伸，深圳的定位是比较明确和清晰的。

　　深圳人选择到惠州置业这是为什么，第一个他是深圳号称“1小时生活圈”、“2小时生活圈”最近的一个城市，第二个，是惠州的现在的土地面积是整个珠三角的四分之一，他的发展空间非常大，而且资源非常好。整个同城化的生活会越来越，会成为现实。在这中间有一个很重要的就是交通的改善。第一个是沿海高速，08年开通，对整个大亚湾和惠阳的发展起到非常大的促进作用。第二是商务线预留了到惠阳，这是城际交通的发展，这对同城化的生活是非常重要的。

钟鼎轩

　　还有惠州的产品品质这也是我想讲的一个原因，惠州的楼盘有两个特点，第一个他的产品本身的规划和品质应该说对深圳和广州已经非常接近了，因为大部分的发展商已经是来自深圳和广州的一线品牌发展商，他做这个产品跟他的能力和开发水平是一致的。我们集团也是从一开始就在学习和借鉴广州和深圳的发展方式，我们整个的行业优势，包括整个广东的资源和规划，建筑设计和园（查看地图）林管理等等包括营销，都是用的深圳的团队，我本身也是深圳过去的。

　　第二个，贵州大部分的楼盘，尤其是一些高端的楼盘，他具有深圳楼盘所不具有的优势，他对于房地产的居住属性来说是非常重要的，自然资源是深圳大部分的楼盘所不具备的，比如我们的华南水乡。基本上就是这个观点。谢谢。

　　【王克娟】我刚刚忽略了一点，女士优先，杨曼小姐坐在我旁边半天了，请您谈谈这几个项目。

　　【杨曼】大家好，我们从代理行业来说是比较早进入到惠州市场的，在惠州这个大概一年多的一个时间来看，经历了整个一个深圳置业惠州这样的一个过程，也是感觉亲身经历了这样的一个体会。包括从这次的秋交会也看到了整个的兄弟关系，比如说像东莞、中山、珠海都真正进入了一个珠三角大一统的系统里面来。从我们做房地产市场来说更有了发挥的空间。深圳刚好经过的市场的变化，也积累了一些专业的操作和房地产管理的经验。刚才钟总业介绍的，我们拥有这样的一个资源，这样的一个优势，这样整个珠三角这样的大一统的房地产发展趋势应该也算是必然。从政府到整个专业人士团队的推动，我们都是非常有信心。从我们进入到惠州这个市场来看，在短短的一年多时间，现在在售项目应该有5、6个项目的，还有一些前期有一些基本的非常平衡的发展，从整个的发展来看，确实是把整个从深圳的操作专业性带到整个项目的操作过程中，也使每个项目具备的一定的灵魂，有一定的策划思路在里面。

　　从整个的方向来说，因为我主要是从惠州市场过来，可以也会倾向性地多聊这个市场的变化。从政府这边的一个利好，对整个惠州这种跟深圳之间城际关系的配套有了一个比较深的变化，比如高速公路、地铁网络等等，这样直接把两个城市的关联直效地建立起来了。还有这些产业链的一个转移，包括大亚湾后续的一个推动，石化产业最后的延续，这自然会带动整个经济的发展。

　　房地产是一个比较核心的一个产业，本身惠州也是一个山水比较有灵气的资源比较丰富的一个城市，我本身是从北方的城市过来，最吸引我的也无外乎这些山水的另行，我自己也是过去生活了一段时间以后，比如跟惠州有一些地缘关系的人愿意到这里置业，真正形成了一个很丰富的后生活圈，星期一到星期五到深圳工作，周末可能到惠州度假，我们有很多人在深圳或者是广州工作的。随着经济的发展大家可能有第二居所的选择，这又迎来了珠三角共融的趋势。从我们公司来看，珠三角的同城是指日可待，马上可以迎来一个大共融的局面。

　　【王克娟】同在珠三角，不分你我他，我们大家都是一家。谈到珠三角一体化的进程，也谈到很多人有一种珠三角的购房热潮，其实我在网上看到一些网友他们也在反映说，目前比如惠州、比如东莞的某些楼盘，他们说入住率不是很高，亮灯率还需要一定的时间，在座的都是专家，也给我们的投资者来一点风险的提示。

　　【王科】东莞本身这一块本地人才170多万人，整个程序到目前已经超过了1千万人，所以大部分都是中低收入阶层的外来工薪阶层，但是人口的一个急速的增长必然带来推动的是一个居住场所包括推动一个租赁市场，所以这一块就满足这部分首先的居住要求，大量地一些出租屋也好、我们所见到的美丽的一些小区、各个项目也是在这几年急速地涌现。对于这仅有的除了满足本地人还有一部分外来的一些工厂企业和中高收入阶层的自住和港澳台或者是深圳这一部分近两年过来投资的客户，大部分是属于投资型的客户。居住来说，在东莞工作和生活的人这是必然的，而对于投资这一块来说，我觉得空置只是一个短期。刚才各位同行业主要谈到一个概念就是城市的区域经济之间的一个协作和一个城市群的积聚。随着我们整个珠三角的城市群慢慢地融合，一个是轨道交通，东莞从交通条件来说，这两年从04年的时候，当时2002年的时候提出了“一年一小步，三年大步，年年新城”这一个城市发展的规划来看，这几年我所看到的是整个城区的面貌是焕然一新的，另外一个是城市的道路建设和轨道交通这一块也是在珠三角这一块走在前面的。

杨曼

　　所以这一块交通所带来的一个城市整体的居住环境，包括经济实力各方面的一个提升，使得全国各地的不同的投资渠道，投资者也好，过来工作的一些商业人士也好，他们都会在东莞这个城市停留的时间会更长。我也相信更多的人也会愿意在东莞这边置业、工作。

　　所以我觉得目前短期存在的楼盘空置率比较严重的问题，我觉得随着整个城市的融合，近期的一个发展，这个公司还是慢慢地会给消化掉。当然消化的过程其实可以从深圳早几年的一个变化，我记得02年的时候，深圳包括在南山区，当时很多的项目周边全都是空地，周边一大片，我们当时在深圳看了我们资深的一个亲身的经历，我们当时一个铺位才卖1万多，周边全是空地。当时的住宅也就4、5千块钱。但是回想起来，首先一个是楼价飞涨，除了经济发展、生活水平提升，另外一个主要是一个地价的升值，还有地价的所在的价值慢慢发掘出来，综合这些因素，我觉得随着一个经济的发展和人口的增加，空置的现象会慢慢逐渐消化。所以我想说的是对于空置率偏高只是一个暂时的现象。

　　【杨国锋】现在我们所说的一个空置率来说，前一段时间有人提出了一个更有意思的概念也叫亮灯率。我更愿意说亮灯率这个问题，空置率因为这理念是政府大比较权威的一个严格的统计口径，实际上在东莞来说，他的一个空置率，我了解到的数据其实是很小的，他的比重来说是不高的。

　　【王克娟】开发商手上的房子卖完了就不算控制，我们所说的是亮灯率就是入住率。

　　【杨国锋】我来自东莞，我说说东莞的情况，东莞的房地产是属于外发型的，中国最早的房地产在樟木头迈向香港的外销，包括常平是第二跟着进来的。东莞的这一个国际化程度，或者说他的一个外籍人士的比重其实一点不比深圳低。尤其是他的外资利用率非常高，而且占的比重也大。从亮灯率来说，因为会有一个统计帐，会有一个问题，东莞其实有很多外资来投资的或者他来的高级行政人员，或者是管理人员，他都会在东莞来置业，这就会形成一个非常大的群体，会觉得好像香港他只是周末住两天，这个亮灯率怎么算呢？这个问题其实我觉得要严谨去算的话还得拿出更实际的权威数据来。在我个人的感觉，东莞的亮灯率并不代表一个真真正正的市场消化水平和一个现实状况，这是我的第一个观点。

　　第二个观点，作为现在我们所面对的珠三角的异地消费者来说，要说防范这种亮灯率不高或者是入住率不高的情况，或者是怎么样提升它，考虑这个问题的时候，这回归到两个问题，一个是投资的需求，还有一个是居住兼长远的回报的消费需求。我们自己做为消费者首先要考虑我的置业目的是什么？假如你是从置业这种居住需求，或者是两者兼而有之的角度去考虑，你需要选择的是具备生活条件的这个区域或者是项目。从东莞来说，我觉得这个基本上在可见的将来、比较短期的将来是可以实现的，包括有的目前已经实现了。这是为什么中惠地产继续深化“同城生活”的概念和主题的原因。

　　中惠地产从9月16日正式开放了深圳的展示和客服中心，客服中心为什么要进来深圳呢？其实就是把我们在东莞楼盘项目现场所具备的客服功能终端放到了深圳来，也就是说把你的生活终端放到深圳来了。在解决一个必要条件交通以后，上下班深圳的区域空间来说，一个小时之内完全可以解决。这个从南山宝安中心到盐田差不多这种关系，这也是我们大力在推广同城生活的一个概念。针对这个主题，我的观点就是这个。

　　【钟鼎轩】这个问题我说三个观点，第一个问题我们再认识一下，刚才杨总讲得非常好，我想说的首先是要界定这个概念，究竟何为空置率。我们在亮灯率这个概念上来考虑，我觉得这个亮灯率即使是本地的楼盘一入伙马上全部亮灯的话这也不能实现的，不要太妖魔化了。

　　作为房地产这个产品本身有两重属性，一个是居住的属性，第二是资产的增值保质的属性，具有投资的属性，在近期的属性不能忽视的。不能完全把房地产作为居住的功能，还有投资的特性，这个特性也是不可或缺地存在，这个特性的存在还是允许有一定的空置率，所以我觉得对于空置率的这个问题我觉得不宜夸大来讲。但是在近两年确实发展非常快，尤其是投资市场确实发展比较快，所以不容置疑地投资比较晚生的状态下，空置率有一些偏高，相对于正常的全新的房地产市场来说，由于外地的投资行为，相对于深圳市场确实有一些偏高。

　　这个问题不是发展商这个层面能够解决的，解决这个问题最重要的是政府这个层面来解决，而是多个层次联合来解决的，要有一个大视野。现在我们关注的是珠三角的空置率的问题，也就是周边城市的空置率的问题。政府也有一个大珠三角的城市观，就是广州是做什么的，深圳做什么的，东莞做什么的，惠州做什么的，而不是深圳自己分这一块做什么，那一块做什么。房地产和城市化的发展他是有一个阶段性，先是城镇化的过程，中心区化，然后到了郊区化，郊区化以后就变成城市群了。原来郊区化的功能放到另外一个城市实现这个功能。

　　在这个大背景下考虑这个城市的规模不足和人口的分布的问题，现在正在慢慢解决这个问题，周边城市的居住能力，深圳过度地集中了大量的人口，甚至超过城市的承载能力，这个城市怎么能够容纳得下，就要往周边的城市去转移和容纳。这有两个很重要的条件，第一要解决就业的问题，他去到那个地方要有事做，这是目前政府在极力推动的一个事情，这个产业转移必然会带来人口、物流、商业流的专业，周边的城市对城接地的经济发展，不管是是房地产的发展，还是居住的需求，都有一个突破性的增长，这是一个比较长的发展过程，需要多个政府间的联动。

　　第二是很重要的条件是交通的改善，如果工作在一个城市，居住在另外一个城市，城际间的交通是一个至关重要的一个瓶颈，这个状态在世界的其他城市是有这样的范例的，工作在一个城市，居住在领用一个城市，有城际的交通网络，高速的路网，这种状态是可以实现的。尤其在珠三角这个城市群，处在中国发展前沿的，有这么好的经济条件，在不断壮大的城市群，这是有能力实现的，而且能够很明显地感受到这一块的政府的投入和做法是非常大力度在加大了。随着2030年的规划，现在感觉推动是非常快的。惠州政府对这一块的推动也是非常积极主动地在做，甚至上升到政府营销城市的层面在推广城市。

　　在这两个背景下，在这两个大视野下，才能从最后根本上解决空置率的问题，这个层面不是发展商能够承担得了的。发展商他也应该着力于做这个事情，他应该怎么样从技术上解决一部分的问题，这也是我们一直在思考的问题。有一些小小的建议。

　　第一，这个楼盘的规划和思路，要适合异地置业、异地居住的需要，你这个楼盘的品质要是跟他原来的客户他所居住的产品是要基本一致的，他在那边住得非常好的房到这边非常差，这是不行的。

　　第二，这个楼盘的配套一定要非常好，他竟然到你这里居住，就不能把这个楼盘定制为一个投资型的产品，你要以居住性的楼盘开发理念做这个楼盘。让外面的人来了以后能够居住在这里，愿意住在这里，这样才能吸引住他，即使短期内不能，但是后面他也可以实现居住的可能。这是规划层面要求的。

　　第三，服务层面要解决的问题。他来到你这里以后，你把原来的城市有很大的反差，不管是销售上的服务、营销上的感觉还是办理按揭和售后服务的感觉，还有一个很重要的是物业管理。深圳的物业管理是全国前列，但是他既然要居住的话物业管理是非常重要的，这一块我们做了一些工作。

　　【王克娟】我想问一下植总，中山这边异地置业者的投资或者是置业的投资这方面有多大？

　　【植建军】具体的我讲一个我们所看到的现实，总体来说不多。估计不会超过3成。

　　【王克娟】可能惠州最了解的有没有不超过5成的吗？

　　【钟鼎轩】3、4成。

　　【王克娟】有的数据告诉我说超过5成了。

　　【钟鼎轩】个案可能有可能，产品类型不同，城市间的功能性的产品、两房的产品有可能的。

　　【王克娟】最后大家都用一句话总结一下，如何更好地促进珠三角一体化，或者对珠三角一体化的期待。

　　【杨曼】从我们在售的项目来看，我这边来讲，珠三角共融应该是一个最终大家所期待，从我们代理行业来说，我们认为每一块都是丰富的蛋糕。我们希望告诫置业客户，能够从亲缘、工作缘的关系理性地来看待置业。

　　【杨国锋】对于珠三角的城市化发展的期待来说，说实话我还没想到有一句话能够概括到，因为我个人觉得未来的想象会很精彩，也很难高度地去概括他。我能给这些作为消费者说一句话，就是买自己的房子，让别人去说去。

　　【钟鼎轩】我说三句话，珠三角这个城市发展第一句话，是要政府牵头，第二句话开发商负责，第三句话，置业者理性。如果再加一句话，就是珠三角明天会更好！

　　【植建军】我发现钟总把我刚才要说的两句都说了，我就说第三句，从我们公司的理念，就是为能够享受的人创造生活，我觉得这是一个总结很简单，就是让消费者、让我们的业主住得舒服，这就是我们的终极目标。谢谢！

　　【王科】我最后概括一下，我觉得还是政府和发展商多担待一些社会责任，发展商这边尽可能为消费者提供更好的配套和完善的产品。

　　【王克娟】刚刚听了大家的介绍，我觉得那本书说得特别有道理“世界是平的”，刚才杨总说同在地球上，同是一家人，大家都是一家人。亲爱的搜狐网的网友，置业珠三角你们准备好了吗？我们也和各位网友一起期待珠三角的明天会更加美好，谢谢大家！